Menakar Harga Rumah di Indonesia Vs UMR 2026

JAKARTA, TRENASIA.ID – Harga rumah di berbagai kota besar Indonesia terus meningkat, sementara kenaikan upah minimum belum sepenuhnya mampu mengimbangi laju harga properti. 

Kondisi ini membuat kepemilikan rumah menjadi tantangan yang semakin besar, terutama bagi pekerja yang berpenghasilan setara Upah Minimum Regional (UMR).

Data terbaru menunjukkan, di sejumlah kota besar, pekerja dengan gaji UMR membutuhkan lebih dari 7 hingga hampir 14 tahun gaji penuh hanya untuk membeli sebuah rumah tipe 36. Perhitungan tersebut bahkan belum memperhitungkan biaya hidup, pajak, maupun bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Lantas, kota mana yang memiliki harga rumah paling mahal? Berapa lama pekerja bergaji UMR harus mengumpulkan penghasilannya untuk membeli rumah?

Baca juga : Blok Masela Bergulir, Jadi Motor Ekonomi Timur Indonesia

Jakarta Pusat Jadi Kota dengan Harga Rumah Termahal

Berdasarkan paparan data Flash Report Juni 2026 Rumah123, Jakarta Pusat masih menjadi wilayah dengan harga rumah tertinggi di Indonesia, terutama untuk rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi.

Pada 2026, median harga rumah di segmen tersebut telah mencapai sekitar Rp900 juta, melonjak sekitar 47,1% dibandingkan tahun sebelumnya.

Kenaikan tersebut menunjukkan jika pasar properti di pusat ibu kota masih menjadi salah satu yang paling mahal, didorong oleh keterbatasan lahan, tingginya permintaan, serta kedekatan dengan pusat bisnis nasional.

Di luar Jakarta, sejumlah kota juga masih mencatatkan kenaikan harga rumah di atas tingkat inflasi nasional.

Yogyakarta misalnya, membukukan pertumbuhan harga rumah sekitar 5,2% secara tahunan, didukung oleh sektor pendidikan dan pariwisata yang tetap berkembang.

Sementara itu, Medan mencatat kenaikan sekitar 3,8%, menjadikannya salah satu pasar properti dengan pertumbuhan tercepat di luar Pulau Jawa.

Baca juga : Emas Antam Cetak Harga Tertinggi Sejak Akhir April 2026

Perbandingan Harga Rumah dengan Gaji UMR

Salah satu cara melihat tingkat keterjangkauan rumah adalah membandingkan harga rumah dengan total pendapatan pekerja yang menerima UMR selama satu tahun. Semakin tinggi rasionya, semakin sulit rumah tersebut dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan minimum.

Berikut gambaran kondisi di sejumlah kota besar Indonesia,

• DKI Jakarta
  • UMR 2026: sekitar Rp5,73 juta per bulan
  • Median Harga rumah tipe 36: Rp500 juta–Rp800 juta
  • Membutuhkan sekitar 7,3–11,6 tahun gaji penuh untuk membeli rumah.
• Kota Cilegon
  • UMR: sekitar Rp5,47 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp300 juta–Rp500 juta
  • Setara 4,6–7,6 tahun gaji penuh.
• Kota Tangerang
  • UMR: sekitar Rp5,40 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp400 juta–Rp600 juta
  • Membutuhkan 6,2–9,3 tahun gaji penuh.
• Kota Bekasi
  • UMR: sekitar Rp5,40 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp300 juta–Rp500 juta
  • Membutuhkan 4,6–7,7 tahun gaji penuh.
• Surabaya
  • UMR: sekitar Rp4,73 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp400 juta–Rp700 juta
  • Setara 7,1–12,3 tahun gaji penuh.
• Bandung
  • UMR: sekitar Rp4,32 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp350 juta–Rp600 juta
  • Membutuhkan 6,8–11,6 tahun gaji penuh.
• Yogyakarta
  • UMR diperkirakan Rp3,6–Rp4 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp400 juta–Rp600 juta
  • Setara 8,3–13,9 tahun gaji penuh.
• Medan
  • UMR diperkirakan Rp3,5–Rp3,8 juta
  • Median Harga rumah tipe 36 : Rp300 juta–Rp500 juta
  • Membutuhkan 6,6–11 tahun gaji penuh.

Perhitungan tersebut menggunakan asumsi seluruh gaji disimpan untuk membeli rumah. Dalam praktiknya, kondisi tersebut hampir mustahil dilakukan karena pekerja masih harus memenuhi kebutuhan sehari-hari.

Mengapa Rumah Semakin Sulit Dijangkau?

Perbedaan antara kenaikan harga rumah dan pertumbuhan pendapatan menjadi salah satu penyebab utama menurunnya keterjangkauan hunian. Di sisi lain, kemampuan mencicil masyarakat juga memiliki batas tertentu.

Secara umum, lembaga keuangan menyarankan agar cicilan rumah tidak melebihi sekitar 30% dari pendapatan bulanan. Dengan UMR Jakarta sekitar Rp5,73 juta, kemampuan mencicil rumah hanya berkisar Rp1,5 juta hingga Rp1,7 juta per bulan.

Nominal tersebut membuat pilihan rumah yang dapat dibeli pekerja bergaji UMR menjadi sangat terbatas. Dalam banyak kasus, rumah subsidi masih menjadi pilihan yang paling realistis karena memiliki harga jual yang jauh lebih rendah dibandingkan rumah komersial.

Baca juga : Siapa Ahmad Jilul? Intip Profil Seskab Kabinet Bayangan

Apa Perbedaan NJOP dan Harga Pasar Rumah?

Selain harga rumah, masyarakat juga sering menemukan istilah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP merupakan nilai yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Nilai ini tidak selalu sama dengan harga transaksi di pasar.

Di kawasan premium Jakarta, selisih antara NJOP dan harga pasar bahkan cukup besar.

Sebagai contoh,

• Kawasan SCBD memiliki NJOP tanah sekitar Rp150 juta hingga Rp200 juta per meter persegi, sedangkan harga pasarnya diperkirakan mencapai Rp225 juta hingga Rp300 juta per meter persegi.
• Di kawasan Menteng, NJOP berada pada kisaran Rp70 juta hingga Rp100 juta per meter persegi, sementara harga pasar dapat mencapai Rp90 juta hingga Rp150 juta per meter persegi.
• Untuk kawasan Senopati, NJOP komersial mencapai sekitar Rp90 juta hingga Rp150 juta per meter persegi, sedangkan harga rumah tinggal diperkirakan berada di kisaran Rp90 juta hingga Rp100 juta per meter persegi.

Secara umum, harga pasar properti di kawasan elite dapat berada 20% hingga 30% lebih tinggi dibandingkan NJOP, bahkan di beberapa lokasi mencapai sekitar 1,5 kali nilai NJOP.

Industri Properti Masih Terus Bertumbuh

Meski keterjangkauan rumah menjadi tantangan, industri properti Indonesia masih menunjukkan prospek pertumbuhan.

Indonesia juga merupakan salah satu pasar properti yang terus berkembang seiring meningkatnya kebutuhan hunian akibat pertumbuhan penduduk dan urbanisasi.

Kenaikan harga rumah diperkirakan masih akan berlanjut, didorong oleh meningkatnya biaya pembangunan, terbatasnya lahan di kota besar, serta permintaan terhadap kawasan yang memiliki akses transportasi dan pusat ekonomi.

Bagi masyarakat, kondisi tersebut membuat keputusan membeli rumah menjadi semakin bergantung pada kemampuan memperoleh pembiayaan, tingkat suku bunga KPR, serta besarnya uang muka yang harus disiapkan.

Kepemilikan rumah masih menjadi tantangan besar bagi pekerja di Indonesia, khususnya di kota-kota besar. Di Jakarta, Surabaya, Bandung hingga Yogyakarta, harga rumah dapat setara dengan 7 hingga hampir 14 tahun pendapatan pekerja bergaji UMR, bahkan sebelum memperhitungkan biaya hidup maupun bunga kredit.

Kondisi tersebut menggambarkan bahwa kenaikan upah belum sepenuhnya mampu mengejar laju kenaikan harga properti. Akibatnya, rumah subsidi masih menjadi pilihan paling terjangkau bagi banyak pekerja, sementara rumah komersial semakin sulit diakses tanpa dukungan tabungan yang besar atau fasilitas pembiayaan jangka panjang.