Ketika Ngontrak jadi Siasat Finansial Anak Muda

JAKARTA, TRENASIA.ID – Ngontrak bukan lagi identik sebagai tanda gagal membeli rumah.

Di tengah harga properti yang terus meningkat, biaya hidup yang semakin tinggi, serta suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang masih tinggi, semakin banyak generasi muda memilih menyewa rumah sebagai strategi mengelola keuangan sebelum membeli hunian.

Fenomena ini bukan berarti masyarakat kehilangan minat memiliki rumah. Sebaliknya, mereka tetap aktif mencari hunian, tetapi lebih berhati-hati dalam menentukan waktu pembelian, jenis properti, hingga skema pembiayaan yang sesuai dengan kondisi keuangan.

Laporan Pinhome Indonesia Residential Property Market Report Semester 1 2026 menunjukkan aktivitas pencarian rumah masih tumbuh rata-rata 13% per bulan sepanjang semester pertama 2026. Namun, niat membeli mulai melambat karena konsumen semakin selektif dalam mengambil keputusan.

Perubahan perilaku tersebut menunjukkan bahwa kepemilikan rumah kini tidak lagi sekadar diukur dari kecepatan membeli, tetapi dari kesiapan finansial dan manfaat jangka panjang yang diperoleh.

Mengapa Ngontrak Dianggap Lebih Rasional?

Ada beberapa faktor yang membuat sebagian masyarakat, terutama pembeli rumah pertama dan generasi muda, memilih menyewa rumah dibanding langsung membeli.

Pertama, harga rumah terus meningkat, sementara kenaikan pendapatan tidak selalu mampu mengimbangi laju harga properti. Kondisi ini membuat uang muka (DP) maupun cicilan rumah menjadi semakin berat dijangkau.
Kedua, biaya hidup yang meningkat membuat masyarakat lebih berhati-hati mengalokasikan penghasilan. Menyewa rumah dinilai mampu menjaga arus kas tetap sehat dibanding mengambil komitmen cicilan KPR selama puluhan tahun.
Ketiga, mobilitas kerja yang semakin tinggi membuat banyak pekerja belum ingin terikat pada satu lokasi. Menyewa memberikan fleksibilitas apabila harus berpindah kota atau berganti pekerjaan.
Keempat, ketidakpastian ekonomi mendorong masyarakat lebih mengutamakan likuiditas dibanding membeli aset yang membutuhkan komitmen jangka panjang.

Apakah Masyarakat Masih Ingin Membeli Rumah? Ya. Data pasar menunjukkan kebutuhan memiliki rumah tetap tinggi.

Laporan Pinhome mencatat total inventori rumah tapak nasional masih tumbuh sekitar 5% pada Semester I-2026. Aktivitas pencarian rumah juga terus meningkat meski keputusan membeli membutuhkan waktu lebih lama.

Menurut Pinhome, perubahan tersebut menunjukkan bahwa kepemilikan rumah kini tidak lagi hanya berorientasi pada transaksi pembelian, tetapi juga pada nilai jangka panjang serta peningkatan kualitas hidup.

Dengan kata lain, masyarakat tidak membatalkan rencana membeli rumah. Mereka hanya memilih waktu yang dianggap lebih aman secara finansial.

Kenaikan BI Rate menjadi 5,75% ikut memengaruhi preferensi masyarakat dalam memilih pembiayaan rumah. CEO & Founder Pinhome Dayu Dara Permata mengatakan perubahan arah kebijakan suku bunga membuat masyarakat semakin selektif menentukan skema KPR yang paling sesuai.

Salah satu dampaknya adalah meningkatnya transaksi Take Over KPR yang kini diperkirakan mendominasi sekitar 60% pasar pembiayaan rumah. Di sisi lain, permintaan KPR komersial masih didominasi rumah dengan harga Rp300 juta hingga Rp1 miliar, yang menyumbang sekitar 49% dari total permintaan.

Data tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan memiliki rumah tetap kuat, tetapi masyarakat semakin aktif mencari skema pembiayaan yang mampu mengurangi beban cicilan.

Gaji Ideal untuk Membeli Rumah

Tidak ada aturan resmi yang menetapkan seseorang harus memiliki gaji tertentu untuk membeli rumah. Namun, industri perbankan, lembaga pembiayaan, dan para perencana keuangan umumnya menggunakan rasio kemampuan membayar (debt service ratio/DSR) sebagai acuan utama dalam menilai kelayakan calon debitur.

Patokan yang paling banyak digunakan adalah cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tidak melebihi 30%–35% dari penghasilan bulanan. Dengan rasio tersebut, calon pembeli dinilai masih memiliki ruang yang cukup untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, membangun dana darurat, menabung, dan berinvestasi tanpa terbebani cicilan yang terlalu besar.

Meskipun setiap bank memiliki kebijakan analisis kredit yang berbeda, prinsip kehati-hatian ini menjadi praktik umum dalam industri perbankan.

Sebagai contoh, apabila cicilan rumah diperkirakan mencapai Rp4 juta per bulan, maka penghasilan ideal yang dibutuhkan berkisar Rp12 juta hingga Rp13,5 juta per bulan.

Begitu pula untuk rumah dengan cicilan sekitar Rp8 juta, calon pembeli umumnya memerlukan penghasilan sekitar Rp24 juta hingga Rp27 juta agar rasio cicilan tetap berada dalam batas yang sehat.

Selain pendapatan, bank juga mempertimbangkan sejumlah faktor lain sebelum menyetujui pengajuan KPR, seperti besarnya uang muka (down payment/DP), riwayat kredit debitur, total cicilan lain yang masih berjalan, stabilitas pekerjaan, hingga tenor pinjaman.

Karena itu, dua orang dengan gaji yang sama belum tentu memperoleh plafon KPR yang sama. Di Indonesia, kebijakan Loan to Value (LTV) atau rasio pembiayaan properti ditetapkan oleh Bank Indonesia sebagai bagian dari kebijakan makroprudensial.

Ketentuan tersebut mengatur batas maksimum pembiayaan properti yang dapat diberikan bank, sementara keputusan pemberian kredit tetap didasarkan pada penilaian kemampuan membayar masing-masing nasabah.

Dengan demikian, angka gaji ideal untuk membeli rumah yang sering digunakan dalam berbagai simulasi bukan merupakan ketentuan baku pemerintah, melainkan estimasi berdasarkan praktik industri perbankan dan prinsip pengelolaan keuangan yang sehat.

Oleh sebab itu, semakin besar uang muka, semakin panjang tenor, atau semakin rendah suku bunga KPR, maka kebutuhan gaji untuk membeli rumah juga dapat menjadi lebih rendah.

Apakah Ngontrak Lebih Baik daripada Membeli Rumah?

Tidak selalu, keputusan menyewa atau membeli rumah bergantung pada kondisi keuangan, tujuan hidup, serta rencana jangka panjang masing-masing individu.

Bagi masyarakat yang masih membangun karier, memiliki mobilitas kerja tinggi, atau belum menentukan lokasi tinggal permanen, menyewa rumah dapat menjadi pilihan yang lebih fleksibel.

Sebaliknya, membeli rumah cenderung lebih sesuai bagi mereka yang memiliki penghasilan stabil, telah menyiapkan dana darurat, serta berencana menetap dalam jangka panjang.

Karena itu, tinggal di rumah kontrakan tidak lagi dapat dipandang sebagai indikator kegagalan finansial. Dalam kondisi ekonomi yang dinamis, menyewa justru menjadi salah satu strategi untuk menjaga kesehatan keuangan sambil mempersiapkan pembelian rumah pada waktu yang lebih tepat.

Perubahan perilaku konsumen menunjukkan pasar properti Indonesia tidak sedang kehilangan permintaan, melainkan memasuki fase adaptasi. Masyarakat tetap ingin memiliki rumah, tetapi semakin rasional dalam menentukan kapan membeli, bagaimana membiayainya, dan jenis hunian yang dipilih.

Hal ini tercermin dari meningkatnya pencarian rumah, tumbuhnya inventori nasional, naiknya minat terhadap rumah seken, hingga meningkatnya transaksi Take Over KPR.

Dengan demikian, ngontrak bukan lagi sekadar pilihan karena belum mampu membeli rumah, melainkan bagian dari strategi finansial yang dipilih sebagian masyarakat untuk menjaga fleksibilitas di tengah harga properti, biaya hidup, dan kondisi ekonomi yang terus berubah.